「収入300万円だった林さんが収入3000万円になったお金の増やし方」読みました

HOME’S不動産投資フェアで頂いた、「収入300万円だった林さんが収入3000万円になったお金の増やし方林 勇介著)」を読みました。

初めの1/3は、「投資をしないと餓死するよ」という脅しが延々と続き、「読むのをやめようか」と思うところで、第3章「36歳からの私の物語」が始まります。

「木造アパートを新築し、数年たっては売却」という手法で、私はこのやり方をインベスターズのDVDで知りました。書籍でこのやり方が紹介されるのは、ひょっとしたらこの本が初めてではないでしょうか?

もしそうだとすると、この本の価値は、ダメダメ本からぐっと上がります。

この手法は体系的で、入居者も比較的つきやすく、融資も比較的つきやすく、メインテナンス費用も比較的かからず、家賃も比較的高く、税金対策も比較的できて、売却も比較的容易、と良い点が結構そろっています。

自分の物件の数を増やすことが目的ではありません。「建てては貸しては売る」のサイクルごとに利益を得るので、このサイクルの数を増やすことによって、利益を拡大させるのです。

勿論、どこに、どのようなアパートを、どれだけ安く建てられるか、が問題となります。

著者の林 勇介さんは、「西日本が狙い」と、名古屋、大阪、京都、神戸、九州などを例としてあげています。

この地域が良いかどうかは、私には判断がつきません。書いてある理由の中には、面白いものもありました。

確かに、東京の中心でこの手法をやるのは、お金がかかる上に利回りも悪いだろうとは想像がつきます。ピンポイントで、人気の出る小ぶりのアパートを、さくっと作る、ということでしょう。

何年も前に見たインベスターズのDVD以外ではこの手法を実践されている方を知りませんでしたので、このやり方はダメなのかと思っていました。私は、このDVDは、もう捨てたかもしれません。ひょっとしたら、林さんも、このDVDに出ていた方だったかもしれません。

いずれにせよ、この手法が本で出たというのは面白く、復習になりました。復習になっただけですが。

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「収入300万円だった林さんが収入3000万円になったお金の増やし方」読みました への19件のフィードバック

  1. 母ウッチー♪ のコメント:

    新築アパートの件、すごく面白いですねえ。。。
    ワタシも新築マンション10年ぐらいで売却が一番いいと、建設会社からも、友人の不動産投資家からも助言を受けています。でも手放すのも淋しいなあ。。。なんて思っていますが。。。

    でも、投資額の小さなアパートなら動きやすいので、今後は小さな新築アパートを企画し、、、ってとても面白いと思う。。。

    村兵衛さん、いい視点をお教え頂きました。ありがとうございます。
    あ、ワタシのブログへのコメントもありがとうございました。

    • 村兵衛 のコメント:

      母ウッチーさん、娘さんのご結婚、本当におめでとうございます。
      お義父さんと娘さんの何気ない会話がとてもよかったです。

      「情報を自分の体験とてらして、本質かつ必要な部分を取り出す」という、母ウッチーさんの思考回路がビビッと働いたのが分かるコメントです。ありがとうございます。私には、こういう回路がありません(私は、自分の体験無視で、情報の一般化に向います。だから、知らないことも適当に書いちゃいます。そして、ちっとも自分に役立ちません)。

      良いとこ取りをした答えの一つがこういう手法になるのは、私にも理解できます。このやり方には、「センス」が必要とされますが、母ウッチーさんはセンスがいいので、面白いお仕事になるかもしれません。

      例えば、沢さんの本は私もとてもよいと思ったのですが、この手法の記述がなく、主流ではないことが分かります。私もすっかり忘れかけていました。
      センスがなかったり、良いサポートがない場合には、大失敗になりえますからね。

      「7年ぐらいで売却を前提に木造アパートを新築」というこの割り切りはプロっぽくて私好みですが、自分のセンスが入居者に受け入れられるか全然自信がないので、自分自身ではとてもやる気にはなれないのが残念です。

  2. 1Rと地方木造1棟 のコメント:

    新築アパートは憧れですね。
    でも、それはキャッシュリッチな金持ちの道楽ですね。

    すいません、地方築古木造しか買えない貧乏人の僻みです…

    • 村兵衛 のコメント:

      1Rと地方木造1棟さん、金森 重樹さんも「RCはアクセル、木造はブレーキ」と言っています。「木造は金がある人間が買うもの」とも。
      そういう考えが、不動産投資をなさる方の主流だと思います。

      ところが、この本に書いてある手法は、「融資を受けながら、どんどん新築を建てては10年たたずに売却を繰り返す」、という、事業としての覚悟を持った方の手法で、これはこれで、論理が通っていると思います。

      私はDVDを見て強い印象を受けたのですが、1)土地のセンス、2)建物のセンス、3)不動産会社選びのセンス のどれもないので、「私には関係ない」として、自分の中からすっかり切りました。
      多分、切って正解だと思いますが、やることのできる方もいるだろうと思います。

  3. 1Rと地方木造1棟 のコメント:

    村兵樹さん
    そうでした、その考え方がスタンダードでした。
    そして、そのスタンダードを実践できる方は、やはりある程度キャッシュが必要です。
    RCでも新築アパートでも、貧乏人が多額の借金をして実践すると、下記2点のプレッシャーに押し潰されます。
    ・多額の分割返済額が給与範囲内でなく返済をコントロール出来ない。
    ・来るべきデッドクロスに耐えられない。

    あ!だから家賃下落やデッドクロスが来る前の10年前後で売っちゃえって作戦でしょうか?
    10年後の不動産マーケットにBETするのは、やはり貧乏人の私には無理です。

    でも、本当はお金持ちになって、新築アパートが欲しいのです。(T ^ T)
    つまり、勝負する勇気の無い人間の、ただの負け惜しみです。-_-b

    • 村兵衛 のコメント:

      1Rと地方木造1棟さん、いつも示唆に富むコメントをありがとうございます。

      本文も頂いたコメントへのお返事も、私の文章が不十分で混乱をさせてしまったかもしれません。大変申し訳ございませんでした。

      私は1Rと地方木造1棟のおっしゃる「お金持ちがアパートを新築するのがよい」という考え方こそ、主流だと思います。金森 重樹さんも、1Rと地方木造1棟さんと、類似の論理だと思います。
      1Rと地方木造1棟さんは、理解の深い方であろうと思います。

      ところが、この本では、一転、アパートを資産ではなく商品として扱います。つまり、

      【商品開発 → 家賃収入 → 販売】サイクルの繰り返しです。売るために、建てるのです。
      自分自身がデベロッパーになる感覚です。

      >> あ!だから家賃下落やデッドクロスが来る前の10年前後で売っちゃえって作戦でしょうか?

      ご推察の通りです。更に、税金が高くならず、修理等に手間がかからず、売却もしやすいことを考えると、木造では5年から10年で売却というところでしょうか?

      この手法は、センスさえ良ければ家賃収入が高いレベルで入ってくるので、返済できない心配も少なくなります。それどころか、繰上げ返済も楽でしょう。数年間だけ人気があればいいので、築から売却までの計画も比較的楽かもしれません。
      そして、「あのアパートは、高い家賃でいつも満室だ」という評判が出たところで、比較的高く売るのです。

      物件の数は必要以上に増えず、自分の扱えるだけの数に収まるでしょう。

      「借りては返し」が短い期間に何回も出来るので、金融機関からの信頼を得て低金利で多額の借り入れも可能になるかもしれません。

      私は、このやり方は、理にかなっていると思います。問題は、デベロッパーとしてのセンスがあるかないかだと思います。

      1Rと地方木造1棟さんは、「勝負する勇気の無い人間」とおっしゃっていましたが、私は「センスの無い人間」なので、これをやったら、破滅と思います。
      不動産センスがあれば、成功するかと思います。

      なお、1Rと地方木造1棟さんからのコメントをもとに、本文を少し加筆いたしました。ありがとうございます。

  4. 零細オーナー のコメント:

    これってアパートの建売業者が転売に失敗して在庫抱えちゃった状態と同じなのでは?と思いました。転売して利益が出るなら、すぐ売ってまた次のアパートを建てた方が資金効率がいいですから。

    ビシネスモデルとして無理があるから流行らなかったのかも。

    • 村兵衛 のコメント:

      零細オーナーさん、これは、

      1)ポテンシャルが高いが他人が気づかぬ安い土地をピンポイントで見つけ、
      2)ターゲットとする入居者が入りやすいような小ぶりなしかも特徴のある木造アパートを安く設計・新築し、
      3)空室なく高い家賃を継続的に得て、
      4)「あそこにはあんなアパートを建てればよかったんだ」と他人が気づいたときに高値で売却。

      を繰り返すという戦略だと思います。

      建売業者より個人が有利な点は、じっくりと土地を探すことができることと、すぐ売れる物件を建てる必要がないことかと思います(反面、売る前に入居の実績を作る必要がありますので、より難しいような気もします)。

      難しくて、はやらないのだろうと言うのが、私の予想です。

  5. 1Rと地方木造1棟 のコメント:

    村兵衛さん

    不勉強な私に親切な解説ありがとうございました。
    利益源泉の肝は、自らデベロッパーと言う事なのですね。
    納得しました。ビジネスモデルとして成り立つと思います。

    一点だけ疑問が残ります。
    年収300万分しか余力が無いのに、開発リスクと新規リーシングリスクを克服して開発利益を取れる人は、もうそれだけで一流の不動産Playerです。
    ましてや土地勘の無い地方で、遠隔操作により其れをやってのける人は、本当に尊敬します。
    そんな能力のある人が、年収300万しか貰えないと言うのがもっと不思議です。
    この本を読めばその辺りの秘密が解けるのでしょうか?

    早速立ち読みしてきます!

    いつも勉強させて頂き有難うございます!

    • 村兵衛 のコメント:

      1Rと地方木造1棟さん、丁寧なコメントをありがとうございます。

      著者の林 勇介さんを存じませんので、私には何もわかりません。ただ、福岡にお住まいで福岡にアパートを建てられたようです。

      読み出した後「なんだこれは」とげんなりましたが、字も大きく行間も広いので(笑)読み進めると、こういう手法が書かれていました。

      やれる人は、やれるやり方なんだろうと思います。

  6. 1Rと地方木造1棟 のコメント:

    村兵衛さん

    コメントがしつこくてすいません。
    何故この題材に私が食い付いているかといいますと。
    私はこれを中古アパートでやろうと考えたことがあるからです。

    ポイントは木造アパートの価格下落曲線をイメージして頂ければ、村兵衛さんほどの方なら直ぐご理解頂けると思います?
    木造アパートは、新築時以降は急劇に価格下落をし、その後緩やかな下落を続け、最後に土地値になります。
    つまり、ポイントは下記3点です。
    ・緩やかな価格下落に入った時に購入し、土地値に入ったタイミングの何処かで出口を検討する。
    ・最低5年保有し、短期譲渡所得税を避ける。
    ・資産を耐えず入れ替える事により、償却資産を常に確保する。
    頑張って1Rと地方木造5棟を目指します!

    ・新築時より価格が下落した後、

    • 村兵衛 のコメント:

      1Rと地方木造1棟さん、手法のご説明、ありがとうございます。
      新築は新築、中古は中古の上手なやり方があるということですね。

      私は、凍死家脱出法をいろいろ考え、調べ、その過程で林 勇介さんのやり方と類似のやり方を、福岡の会社から頂いたDVDの中で知りました。

      それからもいろいろ考えましたが、私の能力、性格、興味や仕事、今後の人生を考えて、失敗したまま凍死家でいることを選択しました。
      私が今後新しい手法を編み出して、華々しく凍死家卒業をすることはありません。

      一人一人の人生が違うように一人一人の資産に対する考え方もやり方も結果も違い、私はこの重大な点で失敗者でした。
      今は、失敗の影響を最少にすることを考えています。

  7. 1Rと地方木造1棟 のコメント:

    変換間違えました。
    ・思います?→思います。
    ・最後の行→削除
    すいません。

  8. 零細オーナー のコメント:

    村兵衛様

    ご説明ありがとうございます。とてもよくわかりました。元の本は読んでませんが、恐らく村兵衛さんの説明のほうがわかりやすいというくらい的確な説明なのだと思います。

    なんだか自分が中学生で、先生に通信添削で解答を教えてもらったような気分です。村兵衛さんは本当に文章が上手ですね。

    • 村兵衛 のコメント:

      零細オーナーさん、いつもありがとうございます。

      文章をほめていただき、ありがとうございます。恐縮です。
      このブログでは、私は「その時、自分の書きたいことを書こう」「他人は気にしない」「反省日記だ」というスタンスでいます。
      そのため、ひとりよがりの説明になりがちです。気に留めながらブログを書くようにしているのですが、なかなかうまくいきません。

      コメントをいただけるのは本当にありがたく、零細オーナーさんには、いつも感謝しています。

  9. 安西 のコメント:

    こんにちは。はじめてコメントさせていただきます。
    私も林さんの著書拝読しました。大変素晴らしい手法だとは思ったのですが
    どうしてもひっかかる点が。
    それは日本でローンを組むという、つまりこの手法での肝になる部分です。
    もし、日本国債暴落による金利上昇や、東京での大地震などまことしやかに言われていることが起こってしまった場合、
    物件を売るに売れなくなってしまうのではないかと思うのです。
    たとえそれが、ハイセンスで築5年ほどの満室物件だったとしても。
    立地さえよければ経済状況には大きく左右されないのかなとも思いますが
    これから日本が経験するかもしれない経済状況は、前例にないものになる可能性もあります。
    よって、国内不動産投資には未だチャレンジできていないのです。
    「日本で投資ローンを組む」ということについて、どのように思われますか?
    ご意見いただければ幸いです。

    • 村兵衛 のコメント:

      安西さん、始めまして。コメントいただきまして、ありがとうございます。
      重要な質問をしていただきまして、ありがとうございます。

      私は既に経済を読むのに失敗していますので、えらそうなことは言えません。また、そうでなくても、投資は他人の人生を左右することですので、軽々しくアドバイスできません。

      なんとなく思うのは、もし、日本の経済の先行きに自信が持てなければ、大きな金額を長期で借りるのはやめておいても良いのではないかな、ということです。
      金利上昇は、財産を大きく棄損させるかもしれません。
      良いシナリオとともに、悪いシナリオを考えて、それに対応できるような柔軟な対応を考えておくのは良いことだと思います。
      また、もし賭けに出た場合、うまく行かない時期のストレスに耐えられるか、失敗した場合の経済的だけでなく精神的なダメージに絶えられるかも、ちょっと想像してみて見るのも良いのかと思います。
      もし最終的に経済的に成功しても、その途中の人生が苦しいものなのでは、これまた困ったものです。もし、ご家族がいらっしゃるのであれば、ご家族も不幸になります。

      >>これから日本が経験するかもしれない経済状況は、前例にないものになる可能性もあります。

      自分の人生、上手に乗り切りたいと、安西さん同様、私も思っております。私もいろいろ考えて、不動産に関しては死んだ状態でいることに決めました。
      私は、物件購入前にいいシナリオばかりを考えましたが、自分の予想にもう少し謙虚であったらなあ、と思います。

      何の回答にもなっていないことは承知のうえですが、コメントをしていただいた御礼とさせていただきたく存じます。
      どうぞ、また、機会がありましたとき、ご意見・ご叱咤をいただけましたら、ありがたいです。

      • 安西 のコメント:

        早速のご返信ありがとうございました。

        >>金利上昇は、財産を大きく棄損させるかも

        仰るとおりですね。金利上昇も、好景気に於けるような理想的なものであればウェルカムですが、今後日本で起きるとすれば
        現在の欧州のようなものになる可能性がり、理想とはかけ離れた物です。

        やる前からこれだけネガティブに考えてしまうようでは
        精神的にも厳しいでしょうね。

        アドバイスありがとうございました。
        これからもブログ楽しみにしています。
        またなにかあれば、質問させてください。

        安西

        • 村兵衛 のコメント:

          安西さん、ご丁寧にありがとうございました。

          実は、安西さんからのお返事がスパムフォルダに振り分けられてしまい、気付くのが遅れてしまいました。
          申し訳ございませんでした。
          コメント2回頂きましたので、新しい方のコメントを掲載させていただきました。

          心配しながらの投資は、生活するのに精神的な負担をかけます。
          何もしないのも一案ですが、それで心配になっては、これもまた困ります。
          難しいですね。

          「自分の人生を考えてバランスよく」という、アドバイスにならない回答も、人によっては良いのでしょうか?
          私には、つまらない生き方のような気もするのですが、私こそ、こういった考え方が必要だったと思います。

          どうぞ、これからもよろしくお願いいたします。

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