中落合の管理会社から、「平成２４年度 共用部分点検報告書」が届きました。
私がこの中落合の区分を購入してから１０年がたちますが、そろそろ大規模修繕です。
「本報告書は、貴建物の共用部分を点検し、次年度の事業計画のご検討の資料としていただくことを旨として、提出いたします」ということで、これをみて平成２４年度には長期修繕計画書作成に、管理会社に313,000円払って欲しい、ということです。
中落合のマンションの外壁は白いタイル張りで、出来たときにはかっこよかったのですが、今はみすぼらしくなっています。遠めでみるとみすぼらしいのですが、報告書の写真を見ると、ヒビだけでなくタイルのはがれもみられます。
剥落は、危険ですよ。でも、タイルのひび割れなんて、こんなに簡単におこるんですね。
劣化度が、Ａ：ほぼ良好、Ｂ：やや不良、Ｃ：補修要す、Ｄ：緊急に補修要す に分けられていて、Ｃは、
東面外壁、屋上陸屋根、屋上パラペット笠木、開放廊下天井、非常照明器具、連結送水管送水口でした。写真を見ると、「うーん、多分そうなのかな」と思います。
Ｄに指定された部分はなく、Ａは、給水増圧ポンプでした。
非常照明器具は修理するほかないし、連結送水管送水口は、消防法による耐久試験が必要だそうで、平成２４年度の予算案に計上するつもりです。
エフルロレッセンスという言葉は、今回初めて知りました。写真では結構見られて、かっこ悪いです。
外の手すりのさびは、きれいに塗装しなおしたいなぁ。
前理事長が飾りだったので、修繕もしないは修繕積立金は低いままで、なんとも困った状態になっています。
私が「理事長様」になって、修繕積立金を３倍を断行し、安全や衛生や、最低限の見てくれをよくする修繕をしました。一方、今月からケーブルテレビが無料で入りますし、７月からはインターネット使用料が大きく減ります。
変わってよい方向だったと思います。
大規模修繕をうまく乗り切りたいです。
外壁タイルの浮き
もう少し早く指摘するべきでしたね。
契約書上の保証期間は過ぎてますが
交渉次第では建築会社にある程度の責任（工賃の値引きも含め）を
要求出来るかもしれません。
また、建物完成後の定期検査を
建築会社及び、デベロッパー（＝管理会社？）が怠っていた場合も
もっと早くから剥離していたと指摘できるかもです。
http://oshiete.goo.ne.jp/qa/4143328.html
http://www.re-guide.jp/contents/column/clm_s/clm_s13.html
ぼ～や様、はじめまして。私のつたないブログに来ていただきまして、ありがとうございます。
貴重なコメント、ありがとうございます。
前理事長は、自分から何のアクションも取らず、私から見ても管理をしていませんでした。私は「理事長様」として力不足ですが、「いないよりはいてよかった」というラインは超えたいと思います。
デベロッパーは倒産し、子会社の管理会社は解散しています。建築会社は経営を続けていますが、管理組合が直接交渉して意味があるかは分かりません。
とりあえず、マンションの管理会社に聞くだけ聞いてみようと思います。
勉強になりました。本当にありがとうございます。
修繕計画の作成（更新？）に三十万はもったいないような。屋上防水とか確実にやる必要がある費用に回した方がいいかもしれませんよ。
零細オーナーさん、これは、実際どうなんでしょう？
「大規模修繕をする前に建物の調査を徹底的にして、今まで気づかなかった修理の必要な場所を調べ、効率的な大規模修繕をする」というのが作業の要旨です。
調査は必要と思いますが、どこに調査を頼めばいいか、考えています。
建物調査費用で三十万なんですね。
外観調査だけか、サンプルを取ってコンクリの中性化の程度を測ったりするのかなど、調査のレベル感は確認した方がいいかと思います。
調査会社についても、管理会社に何社か候補を上げさせればいいのですが、管理会社がそういうのダメなんでしたっけ？
一から探すのも大変なので、他にお持ちのマンションの管理会社に紹介してもらうとかいうのはいかがでしょうか？中落合の管理会社への刺激にもなるかもしれませんよ。
零細オーナーさん、そうなんですよ。
小さいところは管理会社にマル投げでもいいのですが、大規模修繕は安く上げたいです。
調査会社は、他のところを頼んでもよいと思います。「やれ」と言えば、管理会社は探すと思いますが、出来たら自分で探したいです。
他のマンションの管理会社に紹介してもらうと言うのは、よいアイデアと思います。
一つの管理会社にべったりはしたくないです。
タイルって10年で剥がれそうになるのですね。
足場組んだら滅茶苦茶高いから危険な箇所だけゴンドラかブランコで最低限の安全を確保しておけば良いと思います。
工事会社は工事を受注してナンボの世界ですからね。
長期修繕計画は管理会社の仕事ではないでしょうか？
30万って？？？？ですね。
Secondオピニオンが必要ならゼネコンか設計会社、
またはER会社がやってくれると思います。
定期点検で指摘が無いのに、アフターサービス基準書の期間が過ぎた瞬間に不具合が見つかるのも腹立たしいですね。
非協力的な管理会社の対応を読んでいると、他人の私まで腹が立ってきます。
文句ばかり書きましたが、何か勘違いしていたらすいません。
１Ｒと地方木造１棟さん、アドバイスいただきましてありがとうございます。
タイルははがれているものも、割れているものもあります。どうにかしないといけないのは明らかで、危険な状態です。
後、白いタイルなので、汚く見えます。
寿命については分かりません。この修繕は、大変と思います。
「再来年ぐらいに行わなければならない大規模修繕のための調査」をする、ということです。これは、どこに頼むにしてもお金がかかると思いますが、さて、どこに任せるかです。
管理会社はお金を儲けなければならないので、私は気にはならないのですが上手に対応する必要があると思います。
まあ、ひどい場合には管理会社を変えれば良いだけですから、それほど切羽詰っているわけでもありません。
アドバイスを参考に、考えて見ます。ありがとうございます。