空室対策武者修行~最終章~

満室経営新聞Vol.22の特集、「空室対策武者修行~最終章~」を読みました。

この特集の枠組みは、3人の大家さんが「不動産投資専門空室対策コンサルタント」尾嶋 健信さんの指導の下、編集長のけーちゃんをはじめ、編集部のサポートも受けて空室解消に向けてがんばる、というものです。

昨年8月から活動を開始し、この3月には「満室バンザイ!」となって終わる企画だったのだと思います。

結果は、

  • 森田さん: 空室 5戸/8戸 → 4戸/8戸
  • 山口さん: 空室 3戸/30戸 → 3戸/30戸
  • 林さん:   空室 9戸/18戸 → 7戸/18戸

と、芳しくない結果でした。

これは、個々の事情があって必ずしも失敗だということも言えません。3人は皆、参加してよかったようですし、賃貸経営の質も変わっているように思えます。

ただ、記事としてのメッセージが伝わってきません。結局何がメッセージなのでしょうか?

「今は、大変だから仕方がない?」「家賃を下げればどうにかなる?」

実は、前回の記事を読んで、「これは面白くなるかも」と期待をしていたのです。けーちゃん自らが怒って気合を入れたのですが、「空室対策はやる気なんだ」「やる気が出ると、こんなに変わるんだぞ」というメッセージを読者に与えるのかなぁ、と。

ところが、参加者は、今回もなんだかだらだらしたやり方でいました。

不動産投資専門空室対策コンサルタント」の尾嶋 健信さんは、

  • 3人とも通じて言えるのが、積極的な押しが欲しかったと思います。
  • 今回のモニターさんは、そういったマメな連絡がなかった。
  • 行動のタイミングがもっと早ければよかったと思います。
  • そのへんを上手くやっていただきたい。 

と、うまくいかなかった理由を参加者の態度のせいにしています。しかし、3人参加して、全員がだらだらを続けたということは、「不動産投資専門空室対策コンサルタント」としての力量を疑われても仕方がないのではないでしょうか。

それでいて最後には、

3人とも共通して言えるのは、もう満室になるのは見えています。

って、いい加減だなぁ、と思いました。

結局、読者に何のメッセージも伝わってきません。

編集長もこの企画に対してやる気がないのか、

編集長: 10日間くらい誰も投稿しないこともありました。誰
かが活動しだすと、一気に報告が来たり。なんとなく、
まわりに合わせてる感じがしました。忙しいといって
も兼業の大家さんは一緒だから。昨年のモニターさん
は全員満室になりましたが、もっとガツガツしていま
した。
たとえば一番安い家賃が3万として、空室が一戸埋まる
と、年間36万円アップするということで、これはとても
大きい。サラリーマンの年収が36万円もアップなんて
結構な昇給です。空室の多い方だと7~8部屋の空き
がありましたので、月収だと何十万円じゃないですか。

なんていう長い文章を、記事中2回繰り返すという誤植を見逃すし、

編集長:   尾嶋:

という色分けも統一できていないし、けーちゃんの記事に対する思い入れのなさが、よく分かります。

それでいて、尾嶋 健信さんは、今月号から連載を持つようになるということで、世の中の仕組みを考えさせられる良い機会となりました。

編集部の皆様に、感謝いたします。

ところで、結局、中畑 慶衣子さんのマイソクが良かったのか悪かったのか、分からなかったのが残念でした。

チラシの効果もあり「非常に熱心な大家さん!」という評価をいただきました。

は、不動産屋には大変良い効果があったのだととおもうのですが、それは自分でマイソクを作っても同じこと。客にウケが良かったのか知りたかったです。

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空室対策武者修行~最終章~ への20件のフィードバック

  1. たろう のコメント:

    あはは

    そういえば誤植ありましたね。なんとなく覚えています。

    年に10回くらい発行してましたっけ?満室新聞。
    パッションはマニーメニーによるものなんでしょうけれど
    いつもすごいなと思います。
    飽きちゃうもんなあ、ミー(なのでしょぼくれ新聞は廃刊です)

    もっとどっしりと行きたいです(体系だけは一人前以上にどっしりしてるのに)

    • 村兵衛 のコメント:

      たろうさん、満室経営新聞は読む価値があるレベルは保っていて、これは、すばらしいことだと思います。
      けーちゃんの強い意志は、並大抵ではありません。

      けーちゃんの志向・思考・嗜好に、「見た目きれいに」というところがあるのですが、これが強みにも弱みにもなり、面白いです。

      満室経営新聞のような立派できれいな体裁をとった出版物は一般ウケがよいと思いますが、今回の様な誤植があると、「ああ、自分の発言も読み直さなかったんだな」「結局これぐらいの思い入れか」「それなのに、『不動産投資専門空室対策コンサルタント』に記事の連載させるのか」と、ホントのところは分かりませんが、かえって汚く見えてしまいます。

      他にも、記事を読んでいてそんな気分を覚えることがあります。

      こういうとき、「ですからす」って強いな、と思います。

  2. 零細オーナー のコメント:

    なかなか寒い結果ですね。正直と言えば正直ですが。

    コンサルのやる気の問題じゃないの?とツッコミたくなりました。

    • 村兵衛 のコメント:

      零細オーナーさん、この企画の参加者は、「不動産投資専門空室対策コンサルタント」の販売する商品のモニターなので、商売として結果を出す必要がありました。
      参加者が動かなければ、引っ張って結果を出す必要が、商売としてありました。

      ところが、「不動産投資専門空室対策コンサルタント」は参加者の自主性を尊重し、結果はぱっとしない内容で終わりました。

      この尾嶋 健信さんという方は正直な人と思いますが、経営観念が乏しいように感じました。私だったら、コンサルティングを頼むのを躊躇します。

      • 零細オーナー のコメント:

        この手のコンサルなら成功報酬の割合が高くないと頼む人はいないだろうし、にもかかわらず三人とも成果を出せずに終わったというのは、まさにこのコンサルさんの経営感覚のなさを感じますね。

        知ってる事教えて終わり、それでお金をもらおうなんて考えが甘いと思います。どうも個人の不動産投資の世界ではその手の人が多い感じもしますが。

        私は、責任の発生しない事に対してはお金を払いたくはありません。

        • 村兵衛 のコメント:

          零細オーナーさん、私がこの「不動産投資専門空室対策コンサルタント」尾嶋 健信さんに感じるのは、のんきさです。

          自分の商品の宣伝なんだから、ストーリーをたててから3人のモニターを選定するべきです。
           - 1人は大成功、もう1人は着実、最後の1人はうまく行かなかったが、考え方やスキルに大きな向上が見られ、今後が楽しみ、とか。

          考えていたストーリーから外れた場合は、何か別のまとめ方を考えて、提示するべきです。
           - うまく行かない。でも、「不動産投資専門空室対策コンサルタント」と3人のモニターが一緒になって泥だらけになって進む。「先生についていって、よかった」「満室になるまで、皆さんと一緒にがんばります」とか。

          「自分は教えるだけ教えた。ダメなのはモニター」っていうのは、本当にのんきだと思います。
          失礼な言い方ですが、大人らしさが、あまり感じられませんでした。

          • 零細オーナー のコメント:

            ご回答ありがとうございます。
            非常に興味深い分析です。
            自分が物件を選んだり、募集をかけたりするときにどうしていたかな?と振り返りながら読ませていただきました。

            村兵衛さんのブログで分析される事で、初めて元の記事に意義が生まれてくる事が多いように思います。

            引き続きブログ楽しみにしております。

            • 村兵衛 のコメント:

              零細オーナーさん、お褒めの言葉、ありがとうございます。

              私も分析したいのですが、今回もデータが少なく想像しか出来ない部分ばかりで、申し訳ないと思います。
              がんばっていらっしゃる当事者の方々にも不快な記述もあるかと思いますが、「公の文章にしたのであるから感想が公になってもいいだろう」と勝手に考えて書いています。事実と推測は、分けて書いているつもりです。

              私は自分が不動産で儲けることも、不動産業界を良くすることも考えず、大家さんの友達もいないので、理想的な傍観者です。ひょっとしたら、傍観者だから考えられることもあるのかもしれませんね。それならば、私の文章も無意味ではないかもしれません。

              私は独りよがりになりがちですので、零細オーナーさんからのご意見をいただけるのは、いつもありがたく思います。

  3. 1Rと地方木造1棟 のコメント:

    空室対策武者修行はダラダラと書かれており、私の脳みそでは良く理解出来なかったのですが、村兵衛さんの解説で何が書かれているか理解出来ました。
    不動産は素人で良く分かりませんが、この手の対策は商品(部屋)の強みの分野での3C分析と、販売チャンネルが何処で途切れているかのwhereを潰すのがセオリーだと思います。
    記事で唯一分かった事は、不動産ってコンサル入れても解決しないって事ですね。
    くわばらくわばら

    • 村兵衛 のコメント:

      1Rと地方木造1棟さん、鋭いご指摘、ありがとうございます。

      この企画の裏の(そして真の)テーマは、マーケティングだったと思います。

      マーケティングプラン → 行動

      なのですが、今回、「行動」のコンサルティングはあっても、マーケット分析やマーケティングプランの提案などほぼなく、「行動」に対しての場当たり的な対応に終始したように読み取れました。

      参加者の個人情報保護という観点だけでは、今回のマーケティング戦略に対する記述の欠如は説明できないでしょう。けーちゃんはマーケティングの重要性を分かっているはずなので、尾嶋 健信さんにこの感覚がなかったかと思います。

      参加者は「どこに連れて行かれるのか分からず、うろうろしていた」ということもあったかもしれません。

  4. 1Rと地方木造1棟 のコメント:

    村兵衛さん

    と言うことは、市場ニーズも競合も自分のアパートの強みも考えずに、
    そしてテナントが付かない原因が何処にあるか(whyでなくwhereです)も想定せず、
    (最後の聖域であるはずの)価格から落として販売を試みたって事ですよね。
    個人的にはセオリー無視のチャレンジャーって結構好きです。( ̄ー ̄)

    • 村兵衛 のコメント:

      1Rと地方木造1棟さん、この尾嶋 健信さんという方は、少なくとも明確に意識をしていることはないのではないかと思いました。
      本当のところは、分かりませんが、原因の分析自体を十分にせずに、そのまま行動に移ったように感じました。

      多分、尾嶋 健信さんは沢山のノウハウを持っているのだと思います。そこで、全体像を把握するよりも、

       そのノウハウにしたがって小さな不動産実験を行う。
        実験結果を見て、有効なら同じ方向に行く。
                    無効なら、別の実験を行う。
       以上を繰り返す。
      これを続ければ、現状での最適解に自然に行き着く。

      という手法をとっていたのではないかと想像します。
      「努力はいつか報われる」
      みたいな感じでしょうか?

      1Rと地方木造1棟さんが、「空室対策武者修行はダラダラと書かれており、私の脳みそでは良く理解出来なかった」と感想を述べられていたのは、マーケッティングプランなしに行動に移り、不動産実験を繰り返すレポートを読んだときの、自然な感想だろうと思います。

      私は、そういった状況を考えると、なかなか興味深い記事だったと思います。コンサルタントも参加者も、「天の配剤」といった様相でした。

      編集長のけーちゃんはマーケティングをわかっているので、けーちゃんの指導した第1次の「空室対策武者修行」では、まず始めにマーケティングのプラニングを行い、その方針に従って行動を行っていました。
      それを思って今回のけーちゃんの行動・言動を読むのも、趣深いものでありました。

  5. のコメント:

     鳥です。

     鳥も、便乗して記事を書きました。

    • 村兵衛 のコメント:

      鳥さん、私は3人の大家さんたちについて意見を述べるのは、凍死家としてはばかられました。
      コンサルタントは、安泰だと思います。

      これからも、よろしくお願いいたします。

  6. 尾嶋 健信 のコメント:

    村兵衛様

    こんにちは。はじめまして。
    尾嶋です。

    知人より2ちゃんねるのスレッドを教えていただき
    そのURLより、飛んできました。

    結構凹むブログ記事ですが、結果がすべてですから
    何を言われても仕方ないです。

    また、なぜ1次はうまくいって、
    2次はダメだったか

    私に何が欠けているのか、
    読ませていただき、大変勉強になりました。

    ただ、今回の空室対策モニターは、私の商品を
    売り込む広告的な企画ではありませんし、

    今月からの連載の話も偶然が重なったもので
    その部分を深読みされてしまうと
    けーちゃんに申し訳ないので
    その部分は、ご理解下さい。

    • 村兵衛 のコメント:

      尾嶋 健信様、はじめまして。
      お忙しい中、わざわざコメントをいただきまして、大変ありがとうございます。

      ブログの不正確な部分をご指摘いただき、ありがとうございます。お気に障る点もあったかと存じますが、知識のない素人の個人的な感想ですので、ご容赦いただけましたら幸いです。

      今回は、必ずしもご満足のいく結果ではなかったのかもしれませんが、記事を拝読しますと、3人のモニターさんたちはそれぞれ尾嶋様から学び、成長を感じる点があったことがわかりまして、何よりかと存じます。

      満室経営新聞でのご連載、おめでとうございます。期待しております。
      寺尾編集長、尾嶋様、ご納得の上でのご連載開始ですので、無料読者である私が口を挟む筋合いなどございません。寺尾編集長より信頼されている尾嶋様ならでは、と理解いたしました。

      今後ともご指導のほど、何卒よろしくお願いいたします。

  7. ワンワン のコメント:

    尾嶋さんの空室対策・・・
    初期の頃に購入しました。
    メールでのアドバイスも付録としてついていたのですが、当方未熟でも現地に客付けに仲介業者周りもしていましたし、管理会社変更も自らしていました。
    そういった中、アドバイスも的確でなく、疎遠になったというのが実情です。
    確かに、人柄的には良いと思うのですが、やはりコンサルは人事ですから~
    自らの痛みはないですし・・・

    コンサルは、人の人生を凍死家に変えるかもしれない商売ですが、責任無しの良い商売ではないでしょうか?

    • 村兵衛 のコメント:

      ワンワンさん、はじめまして。貴重なコメント、ありがとうございます。

      私は情報商材の売買にまったく抵抗がないのですが、高いのでなかなか購入に踏み込むことが出来ません。
      尾嶋さんの商材も買ってみたいのですけれども、私にはやはり高いし自分の物件の客付けの方法は多少は分かっているつもりなので、多分購入することはないと思います。

      「アドバイスも的確でなく」と感じられたということは残念でしたね。
      コンサルタントをされる方の責任感について、私はなんとも言いかねます。私のところにもいろんな方からお電話があるのですが、所有物件の性格が比較的単純なので、「自分で出来るだろう」と、皆、お断りしています。
      勿論、お願いすれば大きな効果があったかもしれません。

      コンサルティングも情報商材と同じで、あらかじめ効果がわからないのが、お願いするに躊躇しますね。

      どうぞ、これからも、いろいろ教えてください。

  8. bakuto のコメント:

    グーグルの検索でこちらを見つけました。
    特に投資やアパート経営に興味があった訳ではありませんが、尾嶋さんはじめ色々な方のメルマガに登録してました。

    最初からの先入観で記事を読むと興味が薄れるので下調べはしないのですが、大体の感じが掴めた所で調べるようにしてます。
    ここを見てなるほどなと思いました。

    尾嶋さんに限らずコンサル系の方々や教材販売の方々は、一定の傾向が有りますね。
    沢山のメルマガを読んでると面白いです。

    芸能人の様に人気商売的な所もあるので、しかた無いとは思うのですが実力以上にアピールが凄いですよね。
    その方法のパターンがどなたも似てますね。(中には悪質な人もいますが)

    確かにみんな成功したくて、お金が欲しくてコンサルを安易に使うんでしょうが、売れっ子のコンサルほど、一人の顧客に割く時間は少ないというのも常識ですし、結局コンサルに頼んだら全てがうまく行くという考えの人は、どのようなコンサルにお願いしても成功するのは難しいですよね。

    コンサルはサブ、メインは自分という気持ちが無いと、料金の元を取れないとか、コンサルの実力を見抜けない、果てはいいように利用されるという事なんでしょうね。

    • 村兵衛 のコメント:

      bakutoさん、はじめまして。ブログに来てくださって、大変ありがとうございました。

      広くご勉強をされているようで、素晴らしいことだと思いました。

      効果がなかったときがっかりしてしまいそうですので、私は残念ながら、不動産の情報商材を購入したりコンサルティングを頼んだりしたことはありません(良いと思ったら、やってみたいです)。

      ですから、尾嶋健信さんのコンサルティングが有効かどうかも分からないのです。尾嶋さんが、実力以上にアピールしているのかどうかもわかりません。
      bakutoさんのおっしゃるとおり、名前を知ってもらい人気を出すことが重要なのは、コンサルタントという仕事の性格より、とても重要だと思います。

      「満室経営新聞」というpdfの新聞記事を読んで思ったことは、「尾嶋さんは、きちんと満室に出来る3人を選んで、何としても満室にすればよかったのに」ということでした。「きちんと結果を見せる」ということが自分を売り込むためにも大切だと考えなかったのは、誠実さからなのか、いい加減だからなのか、考えが浅いからなのか、楽天的だからなのか、わかりません。

      尾嶋さんには恩も恨みもなく、記事の感想を素直に書きました。

      売れっ子のコンサルほど、一人の顧客に割く時間は少ないというのも常識ですし、結局コンサルに頼んだら全てがうまく行くという考えの人は、どのようなコンサルにお願いしても成功するのは難しいですよね。

      これは、「そうなんだろうな」と思いました。自分の意識が一番大切なのは、その通りだと思います。

      わざわざコメントしていただきまして、本当にありがとうございます。どうぞ、これからもよろしくお願いいたします。

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