日経新聞不採用 利率変更なし 妙蓮寺月例報告

本日の日本経済新聞の「マネー&インベストメント」のページには「不動産投資の落とし穴」という記事が掲載されています。

私もこの取材に協力しましたが、残念ながら、私の提供した情報は、採用されませんでした。

しかし、この記事は、良いものだと思います。考えられるリスクを一つ一つあげ、可能なものに対してはリスクの見積もりをし、様々なケースを想定しています。

記事は、リスクのオンパレードです。

最後のほうで、やっと、儲け話が出てきます。

もっとも、不動産投資で成功する可能性がないわけではない。セミナーの講師などを務め、「カリスマ大家さん」と呼ばれる個人もいる。

これだけ。

不動産投資で成功する可能性がないわけではない」ということは、普通にやっていたらダメ、ということでしょう。

「可能性がないわけではない」と、それでも夢を持たせながら次に続くのは、

ただ、会社員が仕事の合間に物件探しなどに時間を割くのは難しい。

と、その可能性が小さいことも示唆します。そうなんです、儲ける人は、時間を作って人一倍、がんばる人なんです。

最後の、

メリットばかりに目を奪われるのは禁物。リスクやコストを徹底的に検証したうえで、ライフプランや資産運用の目的、資金計画、性格を考えてから臨んでも遅くない。

は、当たり前のことをきちんとまとめてあります。記事中には記述がないので、「結局メリットはなんだろう」、と読者は記事を読んだ後、考えることと思います。

【ここが反省点】としてあげられている神奈川県の方の例も、大変良いものでした。中古マンション7戸を購入したあと、税金、運用費用、震災と戦い4戸売却。現在、手取り月3万円。

この3万円という金額は、「3万円になった」のではなく、当然、「3万円にした」のでしょう。

サラリーマンをやっていて、私のようにキャッシュフローがマイナスなのは、「投資が成功か失敗かは、売却まで本当はわからないだろう」という理屈とは別に、「短期間でも職を失ったら」「病気にあったり、事故にあったりしたら」という人生に直結する怖さに繋がります。

これは、経済的な問題とともに、精神の安定、人生の質に関わる問題です。だから、私の不動産投資は、現在進行中ではなく、失敗決定なのです。

この神奈川の方の月3万円は、堅い3万円だろうと思います。

特にマンションを中心とした不動産投資を視野に入れている読者向けの情報を、記者の苅谷 直政さんは、限られた紙面の中、大変上手にまとめられていらしゃって感服いたしました。派手さはありませんが、このように、不動産投資の問題をきちんとまとめた記事を読むことは、ほとんどありませんでした。

大抵の記事は、「メリット」をあげるだけあげて、「でも、こんな問題もないわけではないです」と、アリバイのようにつけたしをするだけでした。

苅谷 直政様の益々のご活躍を、心よりお祈りいたします。

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手紙が2通届きました。

・ MS銀行より、ローンの明細が届きました。利率も変わりません。

・ 妙蓮寺のマンション管理会社より、3月の月次報告と会計報告がありました。「インターネットで警備会社に報告をするシステム」についての報告がないので、メールで催促をしておきました。

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日経新聞不採用 利率変更なし 妙蓮寺月例報告 への10件のフィードバック

  1. 零細オーナー のコメント:

    日経の記事は、特に表AからCはポイントがコンパクトにまとまってて良かったです。

    不動産投資をやりたいならこの位の事は覚悟しておいてね、という内容でもあるので、不動産投資に否定的な記事でもないなとも思いました。

    でも手間が掛からないからという理由でREITを勧めているのはどうかと思いました。REITでも不動産投資に係るリスクがあるのはマンション投資と変わらないのに、その辺に触れずに結論のように書くのはいかがなものかと。
    REIT自体のリスクもありますし、REITの分析にも結構手間がかかるような気もするのですが。

    • 村兵衛 のコメント:

      零細オーナーさん、記事を読んでくださってありがとうございます。
      ご期待に沿えず(?)、私のデータはありませんでしたが、記事のまとめ方から言って正解だったと思います。

      私も上手にまとまっていたと思いました。表やグラフも必要な情報をうまく選んでいて、大変良かったです。
      力量のある記者は、短い期間でここまでまとめられるかと、感心いたしました。

      零細オーナーさんのおっしゃるとおり、不動産投資について、否定的な記事ではないと思います。きちんとリスクを述べているところに好感を持ちました。不動産投資を始めようとする方々に、良い情報を与えていると思います。

      手間がかからないという理由だけでREITを選ぶのは、おっしゃるとおりいかがなものか、と思います。REITは流動性が高く、小さな投資額から始められるのも利点です。小さな失敗が出来ます。そういった点を記者がご存じないことはないので、紙面の関係で述べられなかったのであろうと、好意的に解釈しています。
      実物不動産投資・経営は、個人の資質や環境を強く選ぶと思います。私は向いていなかったです。2002年はREITがそれほど盛んでなかったのですが、今から始めるなら、私はREITを選ぶだろうと思います。

      • 零細オーナー のコメント:

        村兵衛様

        コメントありがとうございます。REITについては、私もいい仕組みだと思ってます。
        ただ、仰るようなメリットがある反面、例えばスポンサーの信用リスクに大きく影響されるなど、不動産以外の要素にも注意が必要である事も本当は触れるべきなんじゃないかと思ったりした訳です。もっとも、記事の中で何かを勧めるような書き方はしていないので、紙面の都合で割愛したという解釈は、その通りなのかなと改めて読み直して思いました。

        村兵衛様の回答が採用されなかったのは、投資目的がキャピタルゲイン狙いだったので、今回の記事のトーンに合わなかったからかも?

        また、採用された回答も興味深いですよね。できればこの方の詳しい投資過程や投資方針の変遷なども聞いてみたい所ですね。

        • 村兵衛 のコメント:

          零細オーナーさん、コメントありがとうございます。

          REITに関しまして、零細オーナーさんのおっしゃること、まったく同意いたします。
          記事の中では、「有力な選択肢になるだろう」でとめてあるので、いいかな、と思いした。

          私は、コンピュータの前で情報を得て分析して決断する方が、東京に住んでいるわけでもないのに物件を見て、「理事長様」やって、入居者集めに苦労して、ローン残高を考えて、、、よりもずっとあっています。

          内容自体に目新しさはないのですが、知った内容だからこそ「よくまとめた」と、プロの理解力・構成力・文章力に驚きました。掘り下げは足りない、というかもともと無いのですが、それは覚悟の上で、限られた紙面にリスクの見取り図を示したのであろうと思います(「ブログのように時間無制限・文字数無制限とは違うなぁ」と、当たり前のつまらないことを思いました)。

          不動産投資を始めようとする方々に価値のある記事と思います。

          採用されたかたの回答のほうが、記事の内容にもあっていますし、短い中にも山あり谷ありで面白いです。私でもこちらのかたの回答を採用します。おっしゃるとおり、このかたの遍歴が知りたいですね。

  2. 1Rと地方木造一棟 のコメント:

    日経読みました。
    不動産未経験者向けの記事として、簡易に良く纏まっていると思いました。
    特に良かった文言は、ここが反省点の「不動産は税金と費用との戦いだ」です。
    事前のシミュレーションで想定をしてはいたものの、やはりやって見て身に染みて実感できる内容だと思います。
    REITの記事も載っていましたので、村兵衛さんの意見もキチンと反映されていて良かったでです。
    私もREITには意見があるのですが、怒られそうですので止めておきます♪

    • 村兵衛 のコメント:

      1Rと地方木造一棟さん、わざわざ記事を読んでいただいて、ありがとうございます。
      私も、よくまとめたと思います。回答者の部分も、短いながら経歴が良く分かり、とてもよかったです。この方は、ブログを書いていらっしゃらないのでしょうか?

      >> 私もREITには意見があるのですが、怒られそうですので止めておきます♪

      私ですか?私は怒りませんよ(笑)。
      私は一人でどんどん勝手に考えていくタイプですが、コメントをいただいた場合は一旦止めて、素直に自分の考えを見直そうとします。
      1Rと地方木造一棟さんにも、いつも感謝しています。

  3. 1Rと地方木造一棟 のコメント:

    REITの嫌いなところは下記の3点です。
    なお、私の偏見で記載しておりますので、間違っていたら教えて下さい。

    ①人任せの運用であり、自らの判断が投資に反映されない
    どの程度の不動産スキルを持っている方がAMであるか分からないのに、その方に運用をBetしなければならないのは苦痛です。また間違った運用や判断をされたとしても、それを止める手立てもございません。下請けのPM、BM担当者のスキルが低くても文句も言えませんし、その前に判断もできません。(目録から読み取れればすみません)

    ②運用コストが割高である。
    ファンド特有のコストである「アクイジションFee」「期中AMFee」「ディスポジションFee」がかかってます。信託受益権の場合は信託報酬等も抜かれてます。これもアップフロント、期中、売却時とかかってます。
    具体的には、投信一本買うのに、直接間接含め「投信購入手数料」「不動産仲介手数料」「アクイジFee」「信託銀行アップフロントFee」と何重にもFeeを抜かれてます。
    これは「期中」「売却」時も似たりよったりです。

    ③所詮サラリーマンが運用している。
    アクイジションPleyerは購入するのが仕事であり、購入出来なければリストラされます。
    そしてREITの購入対象である築浅20億クラス以上の物件は市場に限られており、購入するためには賃料のアップサイドを考慮するかCapレートをアグレッシブに見るか、何れにせよ理想的なビジネスプランを描かなければ、購入出来ずにリストラです。

    以上、聞きかじりの知識であり、まったく根拠はございません。
    また、純粋に投資家利益のために、全力で闘っている人がいる事も理解しております。
    さらに、REITは不動産マーケットに、延いては日本経済のために必要な存在である事も認識しておりますので、私の考え方は如何なものかとも思います。

    最後に、テクニカル分析の考え方に則って、「価格は上記も全て折込済み」と言われれば、まあその通りですね。

    • 村兵衛 のコメント:

      1Rと地方木造一棟さん、大変丁寧なコメント、ありがとうございます。大変勉強になります。
      1、2については、同意します。
      「3.所詮サラリーマンが運用している。」については、「なるほどなぁ、多分、そうなんだろうな」と思います。
      なので、大体、1Rと地方木造一棟さんのおっしゃることは正しいだろうと思います。

      私が、それでも「自分にはREITのほうがいい」と思うのは、性格ゆえと思います。

      私は不動産が好きなわけでもなく、お金だけ欲しくてあまり考えもせず新築ワンルームマンションを購入したのですが、物件一つ一つに強い特徴があることは、恥ずかしながら購入してから初めて意識しました。
      今は、物件自体、区分管理会社、共有部管理会社、管理組合、入居者、ポータルサイトにおける募集状況等、出来るだけ調べようとしています。すると、4つの区分を持っているだけなのに、やることが多くて時間もかかり、大変、面倒です。やめたいです。

      「1.人任せの運用であり、自らの判断が投資に反映されない」は、実は望むところです。私は、基本的に「分析の人」なので、分析対象をレポート、担当者や運用会社に絞ることができるのは、ありがたいです。私は、運用に関与することなく、ファンドを買うか売るだけにしたいです。「少し試しに買ってみる」が可能なのもうれしいです。流動性のないものは、初めから対象外です。

      「2.運用コストが割高である。」は、覚悟の上です。管理会社の破綻や滞納のために、東京まで行ったり来たりしながら精神をすり減らしたこと、いまでも「理事長様」としてある程度の時間やお金を費やしていることを考えると、コストがかかるのは、やむなしです。

      「3.所詮サラリーマンが運用している。」については、教えていただいて初めて考えました。今後、考慮に入れたいと思います。ありがとうございます。

      そう考えると、「株って歴史があるだけ、よくできているな」と思います。
      「ファンドなんかやめて株を買って組み合わせろ」といわれることがありますが、不動産には株に対応するものがないので、普通は、実物の不動産になるかREITになるかです。

      1Rと地方木造一棟さんなど実物の不動産投資に向いている方は、REITなどする理由はないだろうと思います。1,2,3は、まさにそのことを示していると思います。
      私は、実物不動産の運営をする能力に欠けているのがわかっていますが不動産は儲けの種になると思っていますので、REITが対象になります。

      まあ、私の考えていることなど、これぐらいのことでした。

  4. 1Rと地方木造1棟 のコメント:

    偏見でREITを否定しましたが、改めて考え直すと、家賃(配当)が累進課税ではなく株式同様の有利な課税ですし、自分が投信を売買してもSPCが不動産を売買してませんので仲手はかかりませんし、電動工具をマキタで揃えようと見栄を張る必要も無いし、良い事も一杯有る事に気が付きました。
    今の私は日曜大工の為にアパートを買ったみたいになっており(←結構楽しいので、
    何の為にアパートを買ったのか忘れてました)、逆に自分の投資効率の悪さを気付かせて頂きました。

    • 村兵衛 のコメント:

      1Rと地方木造1棟さん、ご自分で不動産の管理・経営をなさる方ならREITは遠回りに感じられるだけではないでしょうか?

      「日曜大工の為にアパートを買ったみたいになっており」は、いいですね!
      私にはとても出来ない、憧れの世界です。

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