芝のメル友よりお礼のメール

文章は変えてあります。

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こんにちは

今日も気持ち良い日でした

村兵衛さん、昨日の日食はいかがでしたか?私は仕事に行く前に、ベランダから見ました

さて、ご連絡が遅くなりましたが、土曜日にエアコンのクリーニングしていただきました
きっと今年の夏はとっても快適だと思います

村兵衛さんのおかげです

ありがとうございます

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ご入居者様

ご連絡ありがとうございました。

私も日食を見ましたよ。日食用メガネを買うのを忘れ、自動車の窓を通してサングラスにスキー用ゴーグルふたつを重ねて見ました。

お忙しいところ、エアコン確認のお時間を取っていただきありがとうございました。

まだ、調子が良くない時は、ご遠慮なくご連絡下さい。対応させていただきます。
最後の夏になるかもしれませんが、できるだけ快適にしていただきたいと存じます。

では、お元気でお過ごし下さい。

村兵衛

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去年の夏は、大変だったのかもしれませんね。きれいにしたエアコンの調子がよく、芝の入居者が部屋から去りがたく、今年一杯入居してくれることを望みます。

出来れば、夏にエアコンの交換はしたくありません。でも、必要ならば、交換するしかないでしょう。この区分の購入から10年経ちました。エアコンは交換していませんから、いつかは新品に変えないと分かっています。それがこの夏なら、それはそれで仕方ありません。

とりあえずこの方の更新が終わってほっとしたのですが、後、半年は短いですね。少しでも長くいてもらえないかなぁ。10月の引越しじゃなく、12月までいてくれないかなぁ。

何の問題もない入居者なのに、もう少し長くいてくれないか恨めしい気持ちがないとはいえません。入居者と知りあいになると、こういう自分の嫌なところを知ることになります。自分は、大家向きではないと、つくづく思います。

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芝のメル友よりお礼のメール への6件のフィードバック

  1. 1Rと地方木造1棟 のコメント:

    テナントリテンションが出来ていて良い感じですね。
    羨ましいです。
    私なんか、ペンキだらけの作業着着てウロウロしてたら、入居者のおばちゃんに「あんた管理会社の人?何時になったらここ直してくれるの!」って怒られてます。
    ぐすん(/ _ ; )

    • 村兵衛 のコメント:

      1Rと地方木造1棟さん、私もいいところがあると思いますが、いろいろ入居者のことを考えてしまうし必ずしも収入が最大になるように行動していないと思うし、どうかなぁ、と思うことが良くあります。
      それも、物件を貸してしているだけですからね。

      1Rと地方木造1棟さんのように、ご自分で物件の手入れをして価値を高めて、というやり方は、やりたくないのですが、うらやましいです。
      きっと、楽しいですよね。

  2. 零細オーナー のコメント:

    家主と地主、読破致しました。面白い記事もあったし、何かを考えるきっかけになる記事もあったので、お値段なりの内容ではあるかなと思いました。
    でも改めて思ったのは、日経なんちゃら、みたいな雑誌はそれなりの記者や編集者が、それなりの人達から話を聞いたりして記事を作っているので、なかなかの出来栄えになるんだな、という事です。
    特にコメントする人達のレベルの違いが、記事のクオリティの違いに直結してる可能性を感じました。(逃げコメントです)

    読み直しても一番気になったのは、4000万円利回り20%でも運営できなかった、という話でした。(これがまりおさんの話でしょうか?)
    保証料も含めた借入の条件が厳しかったのが一番の原因かなと思いましたが、このまま持っていても大規模修繕はできないだろうし、売却はいい決断だったのだと思います。

    • 村兵衛 のコメント:

      零細オーナーさん、早いですね!
      私はまだ、「天国と地獄」「一刀両断」「日米家比較」を読んだだけです。

      「家主と地主」、がっかりされたかもしれませんが、こちらの記事も基本は、「起承承承(小結)」です。
      雑誌全体の統一性も十分考えていないので、同じテーマの繰り返しが多いです。でも、この点は、「全国賃貸住宅新聞」よりはいいと思います。

      おっしゃるとおりに「何かを考えるきっかけになる」ための雑誌だと思います。転と結は、自分で考えないといけません。
      私は読み続けているうちに、これで良いと思うようになりました。下手に結論をまとめず投げ出して後は読者に任せるというのも、やり方だと思います。
      重要なテーマを拾って、個人では出来ない取材をして記事にするということで、売値の価値は十分にあると思っています。

      1Rと地方木造1棟さんがお書きになっていたように、わたしもこれがまりおさんの話ではないかと想像します。
      「これでも駄目なんだ」と示したのは、大変重要なことだと思いました。

      また、ぽつぽつと、他の記事の感想も書きたいと思います。

  3. 1Rと地方木造一棟 のコメント:

    【収入】
    総借入4,800万 家賃800万 利回り16.6%

    【費用(家賃収入利回り対比)】
    空室率 家賃の10%⇒利回換算1.66%
    固税 家賃の10%⇒利回換算1.66%
    原状回復費 20万(家賃5ヶ月分)4年で1回転と仮定して10.4%(5÷48)⇒利回換算1.72%
    分割返済額 100÷13年⇒利回換算7.69%
    保証料込金利 4%⇒利回換算4%(元金均等ですので、当初の金利インパクトで算出)

    この段階でキャッシュが回ってません。
    AD3ヶ月(客付2+元付1) 6%⇒利回換算1%
    減価償却もざっくり27年ですと建物価格2000万で74万程度で
    さらに所得税と住民税分キャッシュがマイナスになりますね。

    計算合ってますでしょうか?
    どんなに頑張っても赤字になる買い方だったと思います。
    但し、組み方次第では、優良な不動産だったとも思います。

    偉そうに書いてますが、私も買って見て初めてコスト負担の重さを実感した口です。
    来月に取得税が来ます。 しっしっ(><)/ あっちいけ~ >>取得税

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