日経ヴェリタス第234号の、佐野 彰洋さんというかたの記事です。
以前の日経新聞の「不動産投資の落とし穴」という苅谷 直政さんの記事が面白かったので期待して読んだのですが、今度はダメでした。
私は、「サラリーマン大家 成功の条件」が知りたかったのですが、結局、成功の条件は書いてありませんでした。
うそをつかれました。
目指せ「表面金利10%」
空室・家賃、6つのリスクを忘れずに
税金・経費、初年度は特に大きく
というような章題があるのですが、興味をひかれないだけでなく、読んでみても、やはり面白くなかったです。
苅谷 直政さんの記事は、不動産投資の難しさにテーマを絞った統一性のある記事だったのですが、この佐野 彰洋さんの記事は視点が定まらず、「鳥瞰」ではなく「羅列」になっています。
一生懸命調べたことは分かりましたが、「鳥瞰」というのは、高い視点から事象に潜む構造を示すことですから。
「成功の条件」とタイトルに書いたなら、その切り口で記事をまとめないと。
そういう意味で、榎本ゆかりさんの「一刀両断」はいいのです。榎本さんは大抵、おかしなことを書きますが、はっきりとした意思を示すので、文章に付き合おうという気になるのです。面白い視点を持っていますし、そこに何らかの真実を感じる時もあります。
日経ヴェリタスには、たまに若い記者の練習のような記事が載ります。まあ、仕方がないのですが、上司はもう少しチェックしてあげて欲しいです。
成功の条件は「安く買って高く売る。以上」ですが、それでは面白くないので別の切り口から考えますと「Cashフローの安定化」でしょうか?
【家賃100%の使い道】
①元利返済30%(ベストは元金返済=減価償却/ローン期間=借入期間)
②運営コスト(空室率・修繕費・管理費・広告料)40%
③残り30%
【残り30%の使い道】
④20%貯金
⑤10%税金支払
上記をローン期間中維持する事が成功条件になるのでしょうか?
特に②番はDIY対応とマーケット以下でリースする事により入居期間を引き伸ばし「広告料」と「原状回復コスト」を圧縮する事が肝だと思います。(ケチですから40%も払いたくないです)
さらに、「手残り20%+元金返済額」>「毎年の資産価値下落」にするには、購入額は限りなく土地値に近づけなければ難しいです。
頭悪いのでインフレ率は考えません。(良く考えたら思いっきりデフレ率を掛ければ大もうけですね。←アホ)
テキトーに書きましたので、正しい方向に添削して下さいませ。<(_ _)>
1Rと地方木造一棟さん、いいですねぇ。
先日のまりおさん物件の計算も良かったですけれども、これもスカッと分かりやすく、頭がまとまります。
例えば、こういう見取り図を、日経ヴェリタスの記者にも望みたいです。「こんなこともある」「あんなこともある」と、記事に逃げばかり作って面白くなかったです。
こんなこともあんなこともあるが、「成功の条件」として、一つこれはどうだろうと示す、1Rと地方木造一棟さんのような態度が欲しかったです。
②番の運営コストのカット、私はDIYはできませんが、入居期間の引き延ばしは、できるだけやろうと思います。後、管理会社とは良い関係を築いておきたいと思っています。