前回の投稿へのコメントで、ヤリ手ジジイさんが「家賃の下落スパイラル」という言葉を使っていましたが、まさにそれを感じました。
3月半ばに退室の連絡を管理会社から受けたとき、SUUMO等のポータルサイトを見ると、募集条件は新築時とさほど変わっていませんでした。そこで、8年間、募集状況はさほど変わらぬいい物件だったと考えました。実は、いい物件と言うより、ただいい時期だったんです。
4月になってから募集状況を見ても3月と変わりませんが、これは「3月に売れ残った物件」と言うことですから、早めに手を打つ必要があります。敷金1礼金1、賃料4,000円引は、他の物件より明らかに借り手に良い条件でした。 それから毎日SUUMOだとかYahoo!不動産だとHOME’Sだとか見るわけですが、これが悪い意味でトレーダー気分です(私もFXやっていた時がありまし、株も買ったときがありました)。
私が売値を指すと、誰かが自分の部屋の売値を少し下げます。それで、私も売値を下げると、、。の繰り返し。ただ、買いの板は見えません。管理会社に電話をして、内覧の様子等を聞いて判断するのみです。
逆に、売りの板は誰にも見えますから、これは、圧倒的に買い手に有利なゲームです。買い手は下がり調子なのを見ていますから、もっと下がるのを待つだけ。
まさに、「家賃の下落スパイラル」を一ヶ月で体験できました。
この競争において、建物内で何とか一番に契約を決めたのが私だったのは、敷金を0にしたことと、部屋に入ったときに、「ああ、この部屋の持ち主は、部屋にも入居者にも気をかけている」と思ってくれたからだと信じたいです。
以前中落合の物件で空室があったとき最後は2年間の家賃保証を使いました。今回もヘッジに2年間の家賃保証を使えばよかったのですが、3月の募集の条件が良かったので、「自分でやったほうが結局良い」と判断したのが誤りでした。
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新入居者からのメールの内容は、
「大変素敵な部屋で気に入っています。出来れば、長く住みたいと思います」という、うれしいものでした。私もこのマンションは、良い物件だと思います。
「ただ、夜、自動車の音がうるさくて、遮音カーテンも効果がありません。何かアドバイスがありますか?」
(お会いしたことはありませんし、出来たらお会いすることも無いことを望みますが)「顔の見える大家」を目指したからには、アドバイスを早速する必要があります。
先日、税理士と話をしていたら新規事業地の話でアパートの話が出て「お客さんが入りたいというような仕掛け作りが大切」とアドバイスをいただきました。
住宅賃貸も他との差別化が大事になってきましたね
斬九郎さん:
「お客さんが入りたいというような仕掛け作りが大切」とのお話、その通りだと思います。
同じ建物内であれば、ワンルームは基本的にどれもあまり変わらないので、ちょっとした違いを作るように今回は心がけました。
これが早めの入居につながったのだと思いたいです。