日経新聞に回答

村兵衛様

お世話になっております。日経新聞○○です。

このたびは、取材にご協力いただきまして、ありがとうございます。

お尋ねしたい点をまとめさせていただきました。
細かい部分まで、また、失礼を承知で、お答えしにくい質問も含まれているかと思います。

お答えいただける限りで大丈夫ですので、お時間のございますときにご返信いただければ幸いです。

なお、紙面スペースの関係上、すべてをご紹介できない場合や、全くご紹介できない場合もございます点、ご了解いただけますと助かります。

また、大変恐縮ですが、取材謝礼等、ご用意できず、心苦しい限りです。

よろしくお願いいたします。

季節の変わり目、お体大切にお過ごしください。

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「この人は、嫌なことばかり聞くなぁ、それに失礼だ」、と思いましたが、「まあいいか、失敗者が気取ってどうする」と思い、全部書くことにしました。

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村兵衛様にお尋ねします。

◎  マンション投資を始めたきっかけは何ですか?

ちょうど10年前の2002年、景気は底を打ったと考えた。今後値上がりすると考えて、不動産を投資の対象に加えようと思いついた。

その時、サラリーマンが始めるのに最も簡単だったのは、ローンを利用した新築ワンルームマンション購入だった。その後の経済の上昇に自信があったので、2002年には立て続けに3区分を、頭金10%のローンで購入した。

5年くらい経ったら売却益を得ようと考えた。

 

◎  お手持ちの4軒について、それぞれ購入価格を教えてください。

全て新築ワンルームマンションで、平均2000万円、合計8000万円。

 

◎  現在、ローンは合計、おいくら残っていますか? すべての返済が終わるのはいつごろのご計画ですか?

5800万円。

インフレが来ると思うので、その時上手に売り抜けたい。売却の機会がなければ、20年間ローンを払い続ける予定。

 

◎  4軒の家賃収入から、管理費やローン返済など諸経費を差し引いた、月間の収支は現状いかがですか?

固定資産税・都市計画税を入れて、月平均4万円のマイナス。空室、入居者入れ替えなどの時には、それぞれに付随した経費が発生。

 

◎  マンション投資で失敗したとお考えになる点は何でしょうか? 失敗した原因は何だとお考えですか?

1)    経済の読みが甘すぎた

高度成長期からバブルに向うまでの一本調子の経済環境が頭にあり、複雑な状況に入っているのが分からなかった。サブプライム問題、ギリシャ危機、震災など、2002年の時点には考え付かなかった。個人的にも、会社を解雇されるとは予想しなかった。経済の上昇を信じて、最低限のシミュレーションをする必要を無視していた。

2002年、経済は既に不安定性を内包していたにも関わらず、長いローンを組んだ。

2)    不動産の知識が少なすぎた

不動産価値の変動、管理、入居者付け、税金など、最低限必要な知識が欠けていた。勉強を怠った。

 

◎  ご経験をもとにお尋ねします。マンション投資の難しさ、リスクは何でしょうか?

長期保有を前提として考える場合、経済・地域環境・人口・金利などの変動、建物劣化、入居者の事故・滞納、管理会社の破産、天災など、リスクの塊と考える。

大きな事故が起これば挽回できない可能性が存在する。

一方、(数年間の)保有と売却を組み合わせた投資を頭におけば、リスクは激減すると思われる。結果としての長期保有であれば、それは望ましいとも言える。

 

◎  どのように投資すれば、マンション投資で成功できると思われますか?

1)事前の勉強を十分にする。

2)良い物件を安く買う。

3)ほったらかしの長期保有をしない。

4)買った後の勉強をする。

分散投資のためならば、REITのほうが安全だろうと思う。

 

◎  掲載時は匿名、仮名をご希望されますか?

「村兵衛」で、お願いいたします。

 

◎お仕事は会社員ですか? お住まいの都道府県とお歳を教えていただければ幸いです。(例、自営業、東京都、30代)などでも構いません。

会社員、関東地方、40代

以上です。よろしくお願いします。

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いつもながら、情けないです。良い反省になりました。

私のようなダメ人間が生まれませんように。

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日経新聞に回答 への6件のフィードバック

  1. 零細オーナー のコメント:

    こういう質問に明快に答えられるのはすごいと思います。
    特に失敗した理由に対する回答が秀逸だと思います。

    でも不動産だけではなく、株や為替も含めた投資をしている人の中で、村兵衛さんがそれ程失敗しているとは思えない部分もあるのですが。

    • 村兵衛 のコメント:

      零細オーナーさん、ほめていただきまして、ありがとうございます。

      このブログは、こういう質問に対する答えを考えるための反省ブログなので、質はともかくすぐに答えられないと問題です。
      「反省日記を書いて、コメントを頂いたら、さらに反省に生かす」の繰り返しです。
      ですから、「無料ブログなんて、おこがましい」と、有料でブログを続けています。

      私より「失敗」した方々はいらっしゃると思います。だからといって私が「成功者」になるわけでもないので、これからも反省の毎日です。

  2. 母ウッチー♪ のコメント:

    拝読しました。
    すみません、正直どこかが痛かったです。
    誰もが歩む道でもあります。
    身を引き締めようと感じました。
    それにしても村兵衛さんが冷静に分析し冷静に今後の判断をしているということが素晴らしいです。(テンパりタイプのワタシとは大違い。。。)

    • 村兵衛 のコメント:

      母ウッチー♪さん、いつもありがとうございます。

      私が自分の文章を読んで痛いと思うのは、まっすぐ行っているように思えて、実は独りよがりなところです。
      だから、自分でも共感を覚えることが出来ません。

      「これじゃあ、投資以前に、人間として何か欠けているだろう」
      とは思いますが、まあ、仕方がありません。

      コメント、いつも、本当に感謝いたします。

  3. 1Rと地方木造1棟 のコメント:

    この記者は記者としての真実を見極める目を持っているのか疑問ですね。
    多少なりとも事前に不動産の勉強をしていれば、ブログから村兵衛さんの凄さが読み取れるはずなのに、こんなオーナー様向けの質問とは・・・

    あ、回答は村兵衛さんらしくて素敵でした。

    • 村兵衛 のコメント:

      1Rと地方木造1棟さん、いつもありがとうございます。

      記者の方は、検索エンジンで私のブログを見つけただけなので、当然の質問をされたと思います。

      私は答えたくない質問ばかりだったのでやめようかと思ったのですが、「かっこつけてどうする」とあえて答えることにしました。
      回答は恥ずかしい内容ですが、恥ずかしい人間なので、仕方がありません。

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